Ungern
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 | | Sujet: Subprimes et titrisation 12/6/2013, 20:40 | |
| - http://auvoleur.e-monsite.com a écrit:
Prime et Subprime .
Les Primes, ce se sont des prêts hypothécaires « pénards tranquilles » faits avec des gens solvables .
Le risque de non payement est quasi nul et les bénéfices pour le prêteur étant fonction du risque… les bénéfices sur les primes ne sont pas très glorieux …
Les subprimes, ce sont des prêts hypothécaires risqués à très risqués faits avec des gens à la solvabilité douteuse . Le risque de non payement est grand, et dans ce cas ,il n’y a pas d’autre possibilité que vendre le bien pour que l’emprunteur rentre dans ses sous .
Tant que le marché de l’immobilier grimpe, ça ne va pas poser de problèmes, mais si il descend….là par contre on peut se retrouver très facilement devant le cas fort simple suivant :
a)valeur du prêt d’achat de la maison :100.000 $
b) valeur actuelle de la maison : 80.000 $
c) le client vient de perdre son emploi et ne sait plus payer ….
Bon …
Le principe de base est clair 1 contrat – 1 demandeur de prêt, 1 donneur de prêt qui va garder le prêt du début à la fin du remboursement .
Mais dans la réalité ,ça ne se passe pas comme çà : il y a des millions de prêts auprès de quelques agence qui vont prêter de l’argent, pour se faire immédiatement rembourser par une banque qui elle va transformer ces millions de prêts individuels en quelques centaines d’ensembles de prêts différents avec des noms différents, des montants différents, et des risques différents .
C’est la « titrisation » des dettes .
En fait on peut assimiler le circuit complet de la façon simplifiée suivante :
1° Des millions de ménages vont à une dizaine d’agences de crédits hypothécaires .
2° Ces agences vont leurs donner l’argent demandé .
3° les agences hypothécaires remettent ensuite les dossiers de dettes à une banque,et la banque les réapprovisionne en retour en argent .
La banque a maintenant en main les dossiers .
Mais le rôle d’une banque ce n’est pas de gérer des dossiers, donc elle va remettre ces dossiers en circulation .
Mais elle ne va pas le faire dossier par dossier .
Elle va le faire par dizaines de milliers de dossiers à la fois .
La banque va en fait se trouver exactement dans la même situation que l’épicerie du coin : si elle met ses salades en tas, ça ne va pas lui couter bien cher, mais il est peu probable qu’elle sache les vendre à un prix intéressant ….
Il faut faire une vitrine et une belle présentation …
Et c’est là tout l’art ….
De plus pour vendre les belles salades, c’est pas compliqué une fois bien présenté .
Pour vendre les vilaines salades… ça c’est « autre chose » ….
Il faut les planquer parmi les belles…
C’est tout un travail …
Nécessité de titriser les emprunts hypothécaires .
Il y a nous l’avons vu 2 types d’emprunts hypothécaires : les primes et les subprimes .
Les primes sont « pénards tranquilles » ; vous êtes quasi sur de retirer vos billes .
Les subprimes… c’est sensiblement différents ; vous n’êtes pas du tout sur de récupérer vos billes …
Dans les 2 cas,la titrisation des emprunts peut être une solution .
La titrisation des « primes » .
Intrinsèquement les « primes » ne doivent pas être titrisés : ce sont des dettes « sures » .
Seulement ce n’est pas facile de gérer des millions de dossiers de dettes ,même des dettes « sures » .
Il est plus facile de les mettre ensemble dans un fond et de gérer le fond .
C’est la raison principale de titriser les « primes » .
La titrisation des subprimes….
C’est pas du tout la même chose…. On est sur et certain que certaines vont obligatoirement « foirer » .
Il ne faut surtout pas qu’elles foirent « ensemble » .
Donc il faut OBLIGATOIREMENT les mettre dans un panier de façon que chaque panier court à peu près le même risque .
Pour éviter que les explosions aient lieu en même temps,il faut mélanger des emprunts différents sur le plus de points possibles :
Rappelons quelques variables :
- Localisation de la personne via son état d’origine (Texas,Arizona…..).
- Localisation de la personne en fonction de sa situation dans cet état (ville,campagne…).
- Type de logement (appartement, villa…).
- Ratio salaire/montant de l’emprunt.
- Evolution locale du prix de l’immobilier ….
Si vous gérer bien l’affaire ,les produits à risque deviennent à risque réduit .
Moralement parlant vous allez permettre à des gens « sur la tranche » d’accéder à la propriété, tandis que d’autres, plus pauvres, vont payer la note (payer les intérêts et malgré tout au final, devoir vendre la maison) .
Mais ça se discute …
Au stade suivant ,si vous ne ratissez que des gens à la limite du naufrage ,là ça devient immoral tout simplement : vous êtes surs que tôt ou tard, ils seront tous ratiboisés …
Mais il y a quand même une morale , ou en tous les cas un semblant de morale : si ils sont tous ratiboisés, tôt ou tard, directement ou indirectement , vous aussi serez ratiboisés… | |
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ToG
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Localisation : Montréal
Date d'inscription : 10/07/2009
| | Sujet: Re: Subprimes et titrisation 13/6/2013, 02:18 | |
| - UngernLa titrisation des « primes » . a écrit:
-
- Citation :
-
Intrinsèquement les « primes » ne doivent pas être titrisés : ce sont des dettes « sures » .
Seulement ce n’est pas facile de gérer des millions de dossiers de dettes ,même des dettes « sures » .
Il est plus facile de les mettre ensemble dans un fond et de gérer le fond .
C’est la raison principale de titriser les « primes » .
La titrisation des subprimes….
C’est pas du tout la même chose…. On est sur et certain que certaines vont obligatoirement « foirer » .
Il ne faut surtout pas qu’elles foirent « ensemble » .
Donc il faut OBLIGATOIREMENT les mettre dans un panier de façon que chaque panier court à peu près le même risque .
Pour éviter que les explosions aient lieu en même temps,il faut mélanger des emprunts différents sur le plus de points possibles :
Rappelons quelques variables :
- Localisation de la personne via son état d’origine (Texas,Arizona…..).
- Localisation de la personne en fonction de sa situation dans cet état (ville,campagne…).
- Type de logement (appartement, villa…).
- Ratio salaire/montant de l’emprunt.
- Evolution locale du prix de l’immobilier ….
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